La gestione di un condominio, sia esso di piccole o grandi dimensioni, comporta delle specifiche mansioni da parte dell’amministratore. Molti identificano il ruolo dell’amministratore di condominio come un tutto fare delle attività burocratiche inerenti alle spese e al rapporto con i condomini, sebbene ciò sia vero il ruolo di questa figura si estende un po’ oltre.
Nelle prossime righe esamineremo nello specifico le detrazioni fiscali e gli adempimenti dell’amministratore nel contesto standard.
Amministratore di condominio: obblighi fiscali
Da un punto di vista tecnico la figura dell’amministratore di condominio viene designata dall’assemblea per organizzare le attività fiscali e normative del condominio. La legge prevede la nomina di un amministratore quando i condomini sono in numero pari o superiore a otto e stabilisce le mansioni primarie nell’Art. 1129 del Codice civile, identificando anche quelle inerenti agli adempimenti fiscali. L’amministratore di condominio, infatti, una volta ottenuto il mandato ha il dovere di regolare alcuni obblighi fiscali, tra cui le scadenze condominiali. Ma vediamole meglio nel dettaglio.
Codice fiscale
Da un punto di vista legislativo il condominio non è un soggetto giuridico (salvo casi specifici) con partita IVA e ciò implica la necessità da parte dell’amministratore di dover richiedere la domanda per l’attribuzione del codice fiscale del condominio stesso. Nel caso si fosse nella condizione di cambio dell’amministratore si hanno a disposizione trenta giorni successivi alla nomina per effettuare la variazione del codice fiscale al nuovo responsabile.
La gestione della fatturazione elettronica condominiale
Tra gli obblighi fiscali a cui ogni amministratore di condominio deve provvedere figura la gestione della fatturazione elettronica, ormai in vigore dal 1° gennaio 2019 e che ingloba anche i condomini essendo questi soggetti passivi di imposta. Sebbene nella gran parte dei casi un condominio non ha partita IVA e di conseguenza non ha la necessità di emettere fattura, nel caso in cui eserciti una qualsiasi attività di impresa deve emettere fattura in formato elettronico come tutte le attività lavorative.
Detrazioni fiscali
La figura dell’amministratore di condominio si lega in modo indissolubile alle comunicazioni per le detrazioni fiscali, in particolar modo questi ha il dovere di inoltrarne quattro, vediamo quali sono.
Interventi di recupero: attraverso l’inoltro in via telematica con una data massima annuale identificabile nel 28 febbraio, bisogna effettuare all’Agenzia delle Entrate la comunicazione dei dati inerenti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio e della potenziale riqualificazione energetica legata alle parti in comune negli edifici residenziali. Nello specifico vi sono tutte le informazioni nel Decreto Ministeriale 01/12/2016.
Crediti fiscali: tra le comunicazioni obbligatorie c’è anche la comunicazione dati del cessionario dei crediti fiscali, la quale deve essere effettuata ogni anno secondo il Provvedimento n. 165110/2017.
Interventi: comunicazione essenziale in caso di lavori sulle parti comuni è la trasmissione all’Enea delle informazioni degli avvenuti interventi. Tale trasmissione dei dati avviene telematicamente e può essere inoltrata entro novanta giorni dalla data di collaudo o di fine lavori.
Quadro AC e Quadro K: ogni amministratore di condominio è obbligato a compilare e presentare il Quadro K del modello 730 e il Quadro AC del tradizionale modello Redditi.
Versamento e denuncia delle imposte locali
Seguendo le indicazioni dell’Art 10, c. 4, del d. lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 si pone una questione molto interessante per le parti comuni condominiali. Queste ultime, infatti, se soggette a reddito autonomo e con rendita catastale necessitano per conto dell’amministratore di condominio della denuncia ai fini IMU. L’Imposta Municipale Unica diventa obbligatoria, per esempio nel caso in cui l’alloggio del portiere fosse identificabile come rendita catastale, e di conseguenza anche tutte le successive variazioni.
Spese accessorie
L’amministratore di condominio avrà anche l’onere di dover denunciare ai fini Tosap i lavori accessori come l’installazione di fioriere esterne o di recisioni dedicate.
Tra le comunicazioni che non spettano all’amministratore di condominio figura la Tari, questa è soggetta, sia per la denuncia che per il versamento, al condomino che occupa il bene comune.